Resumen: La justificación del porqué no debe permitirse la ejecución de un inmueble sin inscripción de hipoteca no radica en las resoluciones emitidas por la Suprema Corte de Justicia o Registro de Títulos, sino en la obligación de publicidad y exactitud que la Ley de Registro Inmobiliario y sus antecesoras han introducido al ADN registral de nuestro País.
Palabras clave: Seguridad Jurídica. Fe Pública. Hipoteca Judicial. Título Ejecutorio. Inscripción del Embargo Inmobiliario. Embargo Inmobiliario.
El presente escrito tocará sumariamente temas que ya no son objeto de discusión, buscando convencer al lector de que el quid del asunto radica en la publicidad registral, la fe pública y, en consecuencia, la seguridad jurídica. Adelantamos que nos enfocaremos en la vertiente vinculada a una sentencia condenatoria definitiva, y aunque gran parte de las consideraciones aplican también para el caso de un pagaré auténtico, las congruencias serán consecuencia del razonamiento y no premeditadas. El problema lo anunciamos: ¿Es posible – o debería serlo – inscribir un Embargo Inmobiliario sin haber inscrito una Hipoteca previa? Veamos.
Con la Ley 108-05 se reiteran los Principios Generales del Sistema Inmobiliario Dominicano, contenidos en diez enunciados limitativos y de respeto obligatorio para toda la norma del sistema registral e inmobiliario. En el quinto “considerando” de la Ley 108-05, el legislador confesaba que “la seguridad jurídica y la protección de los derechos de los ciudadanos son valores fundamentales que requieren de instrumentos adecuados y eficientes”.[1] Consecuencia del Programa de la Modernización de la Jurisdicción de Tierras de la República Dominicana, se creó el Reglamento General de los Registros de Títulos, el cual aterrizaba las disposiciones avanzadas en la precitada ley, con todos los pormenores que el legislador no pudo prever.
Así las cosas, quizás la manera más práctica de consolidar el aporte de la Ley 108-05, a los fines de éste artículo, es estudiando los conceptos contenidos bajo el Principio II de la mencionada ley. A nuestro entender, la publicidad y la especialidad son los más contundentes.
En el glosario oficial de la Jurisdicción Inmobiliaria[2] vemos como la especialización a la que hace énfasis la ley 108-05, y la definición de designación catastral, son conjugadas en un excelente párrafo que servirá de apoyo a lo que más adelante veremos. Allí se expresa que “Un inmueble está correctamente determinado e individualizado cuando se ha determinado su estado parcelario por una mensura, y se conocen en consecuencia sus límites, ubicación y dimensiones y tiene una designación catastral, los cuales se hallan documentados en un plano”. El Dr. Wilson Gómez, sobre el Principio de Publicidad, ha indicado que permite la instauración de un sistema que hace posible que las personas conozcan la historia jurídica – registral y la situación actualizada de un inmueble determinado.[3]
No es casualidad que el Dr. Gómez tuviera tan presente la consecuencia de la buena fe, cuando reitera que el Registrador [4] es un funcionario que, por su propia naturaleza, posee la investidura de fe pública. El Estado delega en él esta potestad, otorgándole capacidad fedataria. Por tanto, tiene que administrar esa fe pública conferida que se expresa a través de los documentos e informaciones que él registra, certifica y expide.
Esto lo corrobora el Dr. Pérez Fernández del Castillo cuando revalida que “Los actos asentados, inscritos o anotados en los folios, son documentos públicos que tienen la presunción de veracidad y exactitud; hacen prueba plena iuris et de iure (de pleno y absoluto derecho) y pueden ser destruidos por vía de acción, y no de excepción”.
Esto ha sido una realidad en la jurisprudencia local donde, de manera reiterada, se ha reproducido una idea, mejor contenida en una sentencia del 18 de julio del 2012[5], donde la Suprema Corte de Justicia afirmó que “no existen derechos ocultos en materia de inmuebles registrados[6]; que el certificado de título expedido tiene su base en la depuración del derecho que se consigna en dicho certificado; que en la especie dicho tribunal pudo establecer que el último comprador ejecutó su venta en el momento en que no existían obstáculos y en el cual no existía ningún otro derecho o gravamen”. [7]
Es por esto último que la jurisprudencia de la República Dominicana le ha dado un rol protagónico al adquiriente oneroso de buena fe en materia de inmuebles registrados. Hacemos una deconstrucción para utilizar estas verdades en nuestro monólogo. Es una fórmula lógica, si (a) todo lo que dice Registro es verdad y (b) lo que dice Registro es oponible a todos consecuencia de su publicidad, (c) quien adquiere un inmueble en base a ello lo hace porque, en ese momento, no podía serle oponible nada más que lo expresado en el Registro Público. Es por esto que el Estado ha buscado avalar la eficacia del “Sistema Torrens” –en específico estos dos principios– garantizando que la persona que adquiera un bien inmueble de manera onerosa y con buena fe – la cual se presume– pueda disfrutar de su derecho de propiedad, no obstante los problemas que el referido bien pueda tener.[8]
Concluido esto, es necesario resumir dos temas que nos permitirán llegar a la discusión final. El título ejecutorio y la hipoteca. ¿En base a qué se puede inscribir una Hipoteca[9]? Un título ejecutorio. Los títulos ejecutorios están recogidos en el artículo 545 de nuestro Código de Procedimiento Civil, donde, entre otros, se otorga fuerza de título ejecutorio a las Sentencias condenatorias que tuviesen la autoridad definitiva de la cosa juzgada, los Actos notariales con obligaciones a pagar cantidades de dinero y los originales y duplicados de títulos de propiedad inmobiliaria.
Destilando lo anterior y reteniendo la sentencia condenatoria con autoridad definitiva, el proceso natural aplicable a un acreedor de este tipo que quiera ejecutarla, en voz del estimado Profesor Dr. Mariano Germán[10], indica que cuando un acreedor tiene una sentencia o un acto judicial con la autoridad de la cosa irrevocablemente juzgada, una vez inscrita la hipoteca ante el Registrador de Títulos correspondiente y expedido por este el certificado de título (Arts. 185 y siguientes de la Ley No. 1542, del 7 de noviembre del 1947) recibirá, de manos de dicho funcionario un certificado que lo acredita como acreedor hipotecario, el cual, según los artículos 173 y 219, de la ley citada, es un título ejecutorio, por lo que dicho acreedor podrá embargar el inmueble gravado, hacerlo vender en pública subasta y hacerse pagar del precio obtenido, en el orden fijado por la inscripción.[11] Es decir, la punta de lanza de la ejecución inmobiliaria es, por la necesidad de registro y publicidad, la Certificación de Registro de Acreedor, consecuencia de una Hipoteca. Esto podría considerarse un título ejecutorio complementario del que realmente lo ha generado.
El tema de la Hipoteca se introduce vía el articulo 2123 de nuestro Código Civil, el cual indica que “La hipoteca judicial[12] resulta de las sentencias, bien sean contradictorias, o dadas en defecto, definitivas o provisionales, en favor del que las ha obtenido. Resulta también, de los reconocimientos o verificaciones hechas en juicio de las firmas puestas en un acto obligatorio bajo firma privada”.
Al inicio, en el Código Civil Francés de 1804[13], al hablar de la Hipoteca Judicial no se especificaba si era definitiva o provisional, esto se instituyó con la Ley No. 55-1475 de Noviembre del 1955, que estableció esta figura como medida facultativa previa a la demanda, y en consecuencia, antes de una Sentencia. Aquí nació entonces la Hipoteca Judicial Provisional, su origen era en una medida pseudocautelar, sin que fuera necesaria una Sentencia definitiva sobre el asunto, y se basa en el artículo 2123 del Código Civil.
Podemos, entonces, dar por cierto que se configura como un requisito sine qua non a los fines de iniciar un proceso de embargo ordinario el encontrarse provisto un certificado de registro de acreedor, el cual veremos solo puede ser obtenido a través de la inscripción de una hipoteca judicial sobre el inmueble que se pretende perseguir. La jurisprudencia y la doctrina habían dado esto por cierto, por lo menos de manera amplia en el plano jurídico, por lo que fue necesario impregnar formalmente el marco positivo en esa línea. El legislador, vía el poder otorgado a instituciones judiciales y públicas, llenó el vacío.
En estas atenciones, la Dirección Nacional de Registros de Títulos, a través de su Resolución No. 21-0313 del 21 de marzo del 2013, estableció como requisito obligatorio para la inscripción de un embargo inmobiliario ordinario el depósito de un original y una copia de la certificación de registro de acreedor, misma que tal y como habíamos establecido anteriormente, solo puede obtenerse a través de la inscripción de una hipoteca judicial definitiva, cuyo documento base es la primera copia de la sentencia condenatoria definitiva. Reconocidos tratadistas sintieron que Registro de Títulos se excedió, y aunque tenían fundamentos válidos que enriquecían la discusión, nuestro Tribunal Constitucional puso fin a la misma cuando, en su sentencia TC/0477/15, de fecha 5 de noviembre del 2015, estableció:
“Por otra parte, la facultad reglamentaria que posee la Dirección Nacional de Registro de Títulos para regular todo lo concerniente a las inscripciones que estén destinadas a la acreditación de la existencia de un derecho real sobre un bien inmueble registrado le ha sido conferida en la disposición contenida en el artículo 13[14] de la Ley núm. 108-05, el cual le otorga la prerrogativa para reglamentar todos los aspectos relacionados con la forma en que se realizarán dichas inscripciones”.
“En virtud del ejercicio de tal atribución, la Dirección Nacional de Registro de Títulos puede imponer a los ciudadanos la obligación de que al momento de realizar el depósito de cualquier tipo de acto bajo el cual se pretenda el registro de un derecho real o de un embargo inmobiliario sobre un bien inmueble registrado, estos deban entregar las documentaciones necesarias que permitan determinar su calidad de acreedor, tal y como se concibe en el acápite 3 del apartado octavo de la Resolución núm. 21-0313, en el cual al embargante abreviado se le exige la entrega de un certificado de su condición de acreedor”. [15]
En este sentido, los jueces del Tribunal Constitucional han entendido que los requisitos exigidos por la Dirección Nacional de Registros de Títulos se constituyen en un proceso a seguir en todos los casos que le son presentados. Se puede concluir entonces que en la especie se establece como un requisito obligatorio el depósito de la certificación de registro de acreedor en los casos de embargos inmobiliarios ordinarios, lo cual, tal y como establecimos anteriormente y con ánimos de ser enfáticos en dicho punto, lo que obliga a inscripción de una hipoteca judicial definitiva. Refiriéndose al tema, el Encuentro Iberoamericano de Sistemas Registrales que fuera celebrado en La Antigua, Guatemala, el 21 de febrero del 2003, estableció que (…) es necesario que el sistema institucional instrumente mecanismos eficientes que garanticen efectividad de los derechos de propiedad, ya que estos, lejos de constituir un conjunto abstracto de principios y de reglas, se hallan enraizados en instituciones que pueden o no ser capaces de hacer efectivas dichas reglas…En consecuencia, ningún sistema institucional puede instrumentar derechos de propiedad eficientes, si no se organiza adecuadamente un sistema de tribunales, si carece de juristas calificados, o si carece de un sistema registral adecuadamente diseñado y gestionado, y, en general, si carece de mecanismos razonablemente eficientes para le efectividad de los derechos. El autor del cual hemos extraído el presente párrafo agrega que es la institución jurídica que tiene como misión inscribir los actos de carácter público o privado registrales, publicitar los mismos, propiciando seguridad jurídica, en armonía con la seguridad de tráfico inmobiliario. La oficina registral constituye una estructura material en la que reside la fe pública y donde se asientan las incidencias relativas a los inmuebles, las que se hacen constar a través de la publicidad formal.[16]
No debería resultar extraño que se pretenda exigir, previo al inicio de una ejecución inmobiliaria, la inscripción de una hipoteca judicial[17]. Cuando éste se realice en virtud de una sentencia que haya adquirido la autoridad de la cosa definitivamente juzgada es un hecho que la oponibilidad y conocimiento de las mismas es, en sentido práctico, muy limitado. Dicha hipoteca se constituye en un elemento que resguarda la seguridad jurídica ante acciones sorpresivas que, de manera antijurídica, busquen aprovecharse de la posible inacción de un acreedor que sea beneficiario de una sentencia con las cualidades mencionadas y que pretenda hacer valer sus derechos contra una adquisición de un tercero, lo cual iría en detrimento y total disparidad de los principios de especialidad, legalidad, legitimidad y publicidad que revisten las actuaciones del Registro de Títulos en virtud de lo dispuesto por la Ley 108-05 de Registro Inmobiliario. [18]
Permitir que se proceda a ejecutar un inmueble en base a una Sentencia, sin hipoteca, y en consecuencia, sin que se apegue (hasta que sea muy tarde, luego de iniciado el embargo) a los requisitos de publicidad registral, sería crear una herramienta para el abuso de las vías de derecho que, lamentablemente, afectaría irremediablemente la seguridad jurídica de nuestro país. El requisito de la Hipoteca fortalece los principios creados por la Ley 108-05, que son repeticiones especiales de los más generales contenidos en nuestra Constitución. Aunque es, quizás, una solución práctica que afecte la naturaleza propia de los títulos ejecutorios, adicionar ese requisito previo no afecta, en sí, la condición de título ejecutorio y su naturaleza, por lo que entendemos es la mejor solución ante la discusión planteada.
Aunque tanto el Tribunal Constitucional como la Suprema Corte de Justicia han refrendado la libertad que tiene la Jurisdicción Inmobiliaria de solicitar, según entienda, los requisitos para cada trámite formal ante sus oficinas, es necesario que se unifique de manera definitiva el criterio del Poder Judicial sobre este tema, ya que el día 8 de enero del año 2018 se registró, según certificación obtenida en el curso de la investigación del presente trabajo, un embargo con las condiciones que aquí se han denunciado. Basta con ese ejemplo para entender que hay una pugna interna entre los mandatos generalizados y las prácticas locales de cada demarcación, lo que es inaceptable en un ordenamiento jurídico basado en la certeza.
La seguridad jurídica no vendrá del vencimiento de la inercia que casuísticamente se debe ejercer, sino de la unificación preventiva de criterios que busquen, eventualmente, aniquilar las posibilidades de atentar contra ella.
Bibliografía:
Ley No. 108-05, Congreso Nacional, República Dominicana, 23 de Marzo 2005.
Poder Judicial (2018). Glosario Oficial. 7 febrero 2018, de Jurisdicción Inmobiliaria. Sitio web: http://ji.gov.do/index.php/glosario.
Mariano Germán. Vías de Ejecución. Tomo II. Edición Taller, 1992
Wilson Gomez. (2014). Manuel de Derecho Inmobiliario Registral.
[1] Ley No. 108-05, Congreso Nacional, República Dominicana, 23 de Marzo 2005.
[2] Poder Judicial (2018). Glosario Oficial. 7 febrero 2018, de Jurisdicción Inmobiliaria. Sitio web: http://ji.gov.do/index.php/glosario
[3] En una reciente Sentencia emitida por el Tribunal Constitucional se recogen de manera ágil los preceptos que hemos estudiado hasta ahora, basándose en que con la implementación del Sistema Torrens el registro del inmueble (o del derecho) en el Registro de Títulos hace de fe pública la información contenida en el mismo. “De igual manera, es importante recordar el Principio IV y el Principio V de la referida ley núm. 108-05, los cuales establecen, respectivamente: “Todo derecho registrado de conformidad con la presente Ley es imprescriptible y goza de la protección y garantía absoluta del Estado”; y “En relación con derechos registrados, ningún acuerdo entre las partes está por encima de esta Ley de Registro Inmobiliario”. (Sentencia TC/0093/15. Expediente núm. TC-04-2013-0047, dictada por la Tercera Sala de la Suprema Corte de Justicia el 21 de diciembre del 2012)
[4] El reputado tratadista español José Manuel García y García, en “Derecho Registral o Inmobiliario”, entiende por fe pública registral “es aquel principio hipotecario en virtud del cual el tercero que adquiere en base a la legitimación dispositiva de un titular registral es mantenido en la adquisición –a non domino- que realiza, una vez que ha inscrito su derecho, con los demás requisitos exigidos por la ley”. (Derecho Registral o Inmobiliario, S.L. CIVITAS EDICIONES)
[5] República Dominicana. Corte Suprema de Justicia (Tercera Sala). Sentencia nº 34-2012 del 18 de Julio de 2012.
[6] Por su parte, Caicedo Escobar dice que “El contenido registral se presume exacto, de modo que el tercero que adquiere un derecho confiado en lo que el registro expresa, deviene propietario o titular de tal derecho con la misma extensión y contenido de que aparece registrado, aunque el transferente o titular inscrito no sea propietario o titular del derecho o fuere en la realidad de extensión o contenido distinto. Es una presunción positiva de veracidad”. (Transcrito de la Revista de Facultad de Derecho y Ciencias Políticas, promovida por la Universidad Pontifica Bolicariana. 1996, No. 97) Es con base en esa fe pública y a la presunción de exactitud, es que lo publicitado en el Registro, crea la confianza y la fuerte sensación de certeza para que definitivamente el interesado invierta y procure materializar una determinada operación inmobiliaria.
[7] En el Reglamento General de Registro de Títulos, instituido por Resolución núm. 2669-2009, del 10 de septiembre de 2009 con sus modificaciones, dictado por nuestra Suprema Corte de Justicia, en su CAPITULO IV, al momento de tratar la Función Calificadora, y los vicios sobre los cuales habrá de dictaminar, nos dice en su artículo 53, que “constituyen vicios de forma sustanciales, y como tales son motivo de devolución de expedientes a los Tribunales de la Jurisdicción Inmobiliaria, el no consignar, el consignar erróneamente o de forma insuficiente o equívoca los datos que permitan aplicar correctamente el principio de especialidad en relación a los sujetos y al objeto del derecho registral”.
[8] En ese sentido, nuestra Suprema Corte de Justicia – en una sentencia del veinticuatro (24) de abril de dos mil dos (2002) –, estableció: “Considerando, que el Tribunal a-quo, después de examinar y ponderar las pruebas que le fueron sometidas llegó a la conclusión de que Ramón Armando Vásquez De Soto, es un tercer adquirente a título oneroso y de buena fe del inmueble en discusión, cuyos derechos debidamente registrados en la oficina del Registrador de Títulos del Departamento de San Cristóbal, tienen la garantía del Estado;” (
[9] A los fines de este artículo.
[10] Vías de Ejecución. Tomo II. Edición Taller, 1992. Página 393.
[11] “Ciertamente, es a partir de la inscripción de la referida hipoteca judicial que la recurrente tenía un título ejecutorio, que le permite iniciar el procedimiento de embargo inmobiliario” Expediente No. 2002-300 Fecha 28 Feb 2017. Sentencia 374, Sala Civil Suprema Corte de Justicia.
[12] Como su nombre lo avanza, las Legales están contenidas en la Ley y operan bajo estas convicciones, las Convencionales son las que son acordadas entre las partes y siguiendo la normativa vigente y el respeto al derecho común, y las Judiciales son las que su nacimiento existe en las decisiones de los Tribunales, apartando la discusión de las excepciones que existen bajo el mismo nombre de Judiciales, y que no provienen de un tribunal y que podrían ser asemejadas a las Legales por tener su génesis, aunque reconocida vía tribunal, en la norma.
[13] Con la invasión Haitiana del año 1822, forzosamente recibimos el Derecho Francés, el cual se concretizó cuando adoptamos por vía de importación aquella Ley No. 55-1475 en nuestra propia Ley 5119 de 1959, modificando el articulado desde el 48 al 58 de nuestro Código de Procedimiento Civil, instituyendo medidas conservatorias previo a las Demandas, particularmente Embargo Conservatorio General y la Hipoteca Judicial Provisional.
[14] Artículo 13.- Definición y Funciones. La Dirección Nacional de Registro de Títulos es el órgano de carácter nacional dentro de la Jurisdicción Inmobiliaria encargado de coordinar, dirigir y regular el desenvolvimiento de las oficinas de Registro de Títulos, velar por el cumplimiento de esta ley en el ámbito de su competencia y por el cumplimiento del Reglamento General de Registros de Títulos.
[15] En la Sentencia emitida por este mismo Tribunal, expediente TC-01-2015-0027 el Registrador, el 4 de agosto del 2015, expuso que “de no formalizarse la inscripción de la Hipoteca en virtud del pagaré notarial, previo al embargo, estaríamos provocando el desmedro de las garantías previamente enunciadas con relación a los terceros, generando a su vez un clima de desconfianza e inseguridad jurídica en el ámbito de los Registros de Títulos, impactando de manera directa, no solo a los particulares, sino al sistema económico nacional”.
[16] Gómez, W. (2014). Procedimiento. Concepto y Definición. En Manuel de Derecho Inmobiliario Registral (p. 55).
[17] El privilegio es un derecho que la calidad del crédito le da a un acreedor para ser preferido, y es que portar un título ejecutorio “en si no otorga derecho a poder ejecutar el bien de manera inmediata, sino haberlo registrado para que tenga fecha cierta y que sea público y oponible a los terceros” ya que “la ejecución es el derecho del acreedor de que a falta por parte del deudor de realizar el pago, puede perseguir el bien dado en garantía,…previo cumplimiento de los requisitos establecidos por la ley” (Sentencia TC-01-2015-0027)
[18] El Consejo del Poder Judicial, en la misma Sentencia del expediente TC-01-2015-0027 expuso que, al hablar de la Resolución No. 194-2001, es el interés de proteger los créditos contenidos en títulos ejecutorios lo que ha movido a la reglamentación, dado el hecho de que el Estado debe proveerle seguridad jurídica a los acreedores titulares de acreencias amparadas en tales efectos.
